4月30日，中央政治局召开会议，关于房地产方面，会议有两点重要表述。一是继续压实保交楼各方责任。会议指出，继续坚持因城施策政策，压实地方政府、房地产企业、金融机构责任，切实做好保交房工作；二是房地产企业要去库存。会议强调，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。其中“消化存量房产和优化增量住房”是近几年未出现的新提法，这引起了房地产及相关产业的广泛关注。作为地产的重要上游原料行业之一，水泥行业将会受到哪些影响？

一、时隔九年 重提去库存

2014-2015年，中国经济开始进入新常态，地产行业面临着信贷紧缩、房企爆雷、库存高企等问题，2014年7月国务院印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，棚改正式开始。2015年年底召开的中央经济工作会议顺势提出“三去一补一降”任务，要求地产行业打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。2016-2021年，借助政策红利和需求释放，房地产行业迎来繁荣发展期。

表1:地产去库存的两次重磅会议情况对比

资料来源：水泥大数据研究院整理

数据显示，截至到2024年3月，中国房地产开发企业商品房待售面积74833万平，超过2015年，达到历史高位水平，如果加上二手房，广义库存量则会更高。在此背景下，时隔九年，中央重提去库存，同时淡化“三大工程”，将消化存量库存作为今后一段时期地产行业的工作重点。笔者认为，历史会重演，但不会简单重复。一方面，当前房地产市场的供需关系已发生重大变化；另一方面，国家对引导地产行业高质量发展的决心坚定不移。因此，地产行业难以重现“十三五”辉煌时期，预计经过深度调整后将转入平稳健康发展的新阶段。

图1：当前房地产库存达到历史高位

数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）

二、谨慎看待对水泥行业影响

（一）短期：提振信心 改善预期

中国水泥网水泥大数据显示，自2023年以来，沿江水泥信心指数多在50%以下，这反映出地产行业景气度下降背景下水泥企业经营信心不足。此次政治局会议结束后，北京、杭州等重要城市先后出台部分放松或全面放开限购的政策，预计还将有更多地区祭出宽松大招。短期看，水泥行业作为与地产行业紧密联系的行业，市场信心会得到一定程度提振，这对改善企业经营者未来预期将起到积极作用。

图2：沿江水泥市场信心指数（%）

数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）

（二）长期：难改下行走势

2015年中央提出“去库存”后，房地产行业再次步入繁荣期，投资平稳增长，房价持续上涨，不少地区房价翻倍。与此同时，受益于需求稳定和供给侧结构性改革，水泥价格步步走高，水泥行业走出亏损泥潭，地产和水泥实现“双赢”。2022年及之后，地产持续深度调整，水泥需求大幅萎缩，这一繁荣趋势开始结束。

图3：2016-2021房价、水泥价格联袂走高

数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）

2016-2021年这轮地产去库是以房价上涨形式完成，当时无论是政府还是房企和居民，均对地产持有乐观预期，加上政策利好和需求释放，地产销售端和投资端均表现较高景气度。但时过境迁，当前行业环境发生重大变化，高频数据显示，2024年5月以来地产销售端数据并未出现好转，新的政策效果仍待观察。拉长周期看，人口红利逐渐消失，市场供求关系发生重大变化，“房住不炒”政策已成共识，居民预期普遍较差，房企新开项目较为谨慎。因此，此轮房地产去库政策对水泥市场影响较为有限，难以改变水泥行业长期下行走势。

图4：土地成交和新开工仍未转正

数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）